Loi Duflot : Quelle efficacité pour la baisse des Loyers ?

par Xavier Béchereau

Engagement #22 de François Hollande :

Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation.

Les occasions de voir le gouvernement socialiste appliquer une politique de gauche sont tellement rares que l’on finit par se demander ce qu’il se passe lorsque c’est le cas. Sans doute, est ce dû au fait que la loi en question aujourd’hui est portée par Cécile Duflot venant d’Europe Ecologie les Verts ? Quoiqu’il en soit, c’est aujourd’hui que Cécile Duflot présente en conseil des ministres le volet : « encadrement des loyers » et c’est une occasion pour nous de réfléchir à comment redonner du pouvoir d’achat aux Français en diminuant la charge du loyer dans le budget.

A Paris, sur la période 2000-2010, les loyers de relocation ont en effet progressé de 50 %. Il faut compter souvent au moins 1 000 euros par mois pour un deux pièces, et 2 000 euros pour qu’une famille avec des enfants puisse se loger dans un appartement de 80 m². A Reims, rien que sur l’année dernière (2012-2013), le prix du loyer au m² connait des hausses de 1 à 4,5% sur les 2 et 3 pièces alors qu’il fait déjà parti des plus élevés en France! (source clameur). En France, un locataire sur cinq dépense plus de 40% de ses revenus pour se loger.

La Loi Duflot

Voici le projet de loi Duflot (source mediapart). Tout d’abord, il est proposé de mettre en place des observatoires des loyers dans les 28 agglomérations françaises qui étaient déjà soumises à la taxe sur les logements vacants, Reims n’y figurant pas. Ces observatoires devraient être prêts d’ici à 2014 pour recouvrir 70% du parc locatif privé et leur tâche principale sera de déterminer le loyer locatif médian pour une zone donnée. Ensuite le préfet fixera chaque année par décret un « plafond » correspondant au loyer médian majoré de 20%.

Concrètement lorsqu’un locataire souhaite aménager dans un nouvel appartement, le propriétaire devra donner dans le bail : le loyer demandé, le loyer médian et le médian majoré afin que le futur locataire sache si le prix demandé est exorbitant ou non. Ceci parait être inutile car lorsque toute personne recherche un logement, elle est en général bien au courant des prix demandés à force de consulter les annonces et de visiter des appartements, mais bon admettons, cela a le mérite de la clarté.

Le ministère table sur le fait qu’une grande partie des propriétaires ne dépasseront pas ce plafond, s’exposant sinon à la difficulté de trouver un locataire. Si toutefois le propriétaire souhaite maintenir un loyer plus élevé, il devra le justifier dans le bail par le caractère exceptionnel du bien (par exemple, une très grande terrasse, un jacuzzi, etc). Si le locataire signe le bail malgré le dépassement, il pourra toutefois engager un recours dans les trois mois devant une commission de conciliation départementale, qui tentera de mettre les deux parties d’accord. En cas d’échec, le locataire pourra faire valoir sa situation devant le tribunal d’instance. Le juge, s’il ne reconnait pas le caractère exceptionnel de l’appartement, ramènera le prix sous le plafond fixé par le préfet.

A l’inverse, un propriétaire qui se rend compte qu’il loue son bien à un prix trop faible par rapport à la moyenne des montants du secteur, pourra engager la même procédure devant la commission de concertation, puis éventuellement devant le juge, afin que le loyer soit augmenté.

 Réflexions sur le projet de loi

Commençons par dire que cette loi va dans le bon sens c’est à dire d’un contrôle par l’État des loyers et de poser des limites à la loi du marché qui s’apparente surtout à la loi de la jungle et qui paupérise nos concitoyens. Cependant, on peut se demander si il n’y a pas tout de même un peu de naïveté dans ce texte car comme pour les limites de vitesses, si on donne une valeur limite alors la répartition des valeurs est plutôt, voir extrêmement, proche de cette limite : personne ne roule à 100 km/h sur l’autoroute. Si pour une zone et un type de logement donnés, la médiane se situe à 500€, le loyer médian majoré fixé par le préfet sera donc de 600€. Quelle va être la tendance des propriétaires ? se rapprocher du loyer médian majoré à 600€. Ainsi d’une année sur l’autre, par définition mathématique, il ne suffit que de quelques augmentations de loyer pour faire monter la médiane et donc les prix du marché.

Ensuite, qui peut croire que les locataires et propriétaires vont se lancer dans des procédures judiciaires complexes et surtout couteuses pour faire modifier de quelques dizaines d’euros leurs loyers, en tout cas ce ne sont pas les pauvres gens qui n’ont pas les moyens de lutter et de se payer un avocat.

 L’humain d’abord

Ce que le Front de Gauche propose quant aux loyers s’inspire de la loi du Maximum général de 1793 et on peut retrouver ces propositions dans le programme l’Humain d’abord à la page 9 :

Nous supprimerons le surloyer ainsi que les plafonds de ressources. Dans un premier temps nous bloquerons les loyers dans le public et encadrerons leur évolution dans le privé par le plafonnement des prix à la vente et à la location, en fonction de la tension dans les territoires. Dans un deuxième temps, pour garantir l’égalité d’accès de tous à un logement de qualité, la mixité sociale de l’habitat, et permettre la baisse des loyers pour le plus grand nombre, nous nous fixerons l’objectif que la proportion du loyer et des charges dans le budget des familles n’excède pas 20 % de leurs revenus.

Nous pensons donc que l’État doit imposer par la loi, un maximum des prix des loyers en fonction du type de logement et des revenus des citoyens car il faut qu’il y ait un lien entre le prix du loyer et les ressources des locataires pour éviter les situations décrites précédemment . Pourquoi, tout simplement, ne pas déterminer le maximum par la médiane des revenus au lieu de la médiane des prix? Pour tel type de logement, la médiane des revenus est de tant alors le revenu maximum ne doit pas dépassé 30% de la médiane et ainsi on obtient notre maximum. Il va sans dire que tout dépassement du maximum serait un délit.

La Loi Duflot essaie d’instaurer un « maximum », ce qui est louable, mais ne le verrouille pas par la loi et utilise le prix médian comme moyen de relier le prix du loyer aux revenus des locataires mais nous avons vu que la médiane pourrait facilement bouger et monter sans corrélation avec les revenus.

Mais bon, pour une fois que le gouvernement applique une politique sociale de gauche, on ne va pas cracher dans la soupe. Espérons que cette loi soit efficace, même si nous avons nos doutes.